房价高温 炙烤地产PE

房地产私募基金正在迎来近几年最大的一次房价上扬。然而,一线城市高温的背后,是二三线乃至三四线城市的去库存阴影。在夹缝中生存的房地产私募基金,正面临着蓬勃兴起后的第一次大规模调整和洗牌。

还能持续多久

从春节过后一直萎靡不振的A股市场近日开始突然发力,尤其是上周三沪综指暴涨116.51点,涨幅为4.26%,报收于2849.68点,创下今年以来的最大单日涨幅。降准和多个城市的大力度去库存政策刺激下,房地产板块表现尤为出色,成为领头羊,板块大涨超过7%。

房地产板块的大涨直接反映了当下北上广深一线城市的市场热度。短短几天内,同一套房子的挂牌价格上涨几十万元已经不是什么新闻,曾经一度在股市里兴风作浪的场外配资如今转移到了房地产市场,杠杆风险正在积累、泡沫正在酝酿的提醒不绝于耳。

而在三四线城市,却是另外一番景象。广西北海,一个并不大的旅游城市,上世纪90年代以后当地的房地产市场先后经历几次大起大落,2011年左右,伴随着旅游业的开发,这里的房价曾经一度很火,然而当地房地产开发商的销售人员告诉记者,最近几年房价徘徊在5000元附近,房子已经很难卖出去。

德信资本董事长兼总经理陈义枫对于这种冰火两重天的景象并不惊讶,“这有内在合理性,相比于三四线城市,一线城市的产业竞争力越来越突出,这是城市的整体价值在房价上的体现。”从外在的催化因素看,在宏观经济整体偏弱、宽松的货币环境下,资金寻求避险,于是一线城市的房地产市场就成为避险天堂。

上海承周资产合伙人、投资总经理罗维认为,一线城市的供需矛盾依然严重,尤其是城市建设用地的供应已经接近上限,这就决定了一线城市的房价上涨是必然的,而且在限制特大城市的扩张方面,房价也是一个“挤出”人口的重要成本。不过,他认为,房价并不是每年均匀地递增式上涨,而是呈现波浪式增长,这也是为什么前两年一线楼市价格比较平稳,而今年在各种政策的刺激下出现了爆发式的增长。

房价非比寻常的上涨已经开始引起了业内人士的担忧。那么,这样的高温能持续多久呢?接受采访的多位业内人士都认为目前一线城市的价格整体比较高,持续上涨已经不太可能。未来会进入一段瓶颈期,但是整体下降的空间也比较小,因为房地产市场牵动着整个宏观经济体系,明显的下降将会给经济带来无法预期和控制的后果。

至于一线城市的楼价将在何时迎来拐点,罗维认为一个重要的迹象是限购取消,但是当下来看,还远远未能达到这个拐点。在限购取消之前,一线城市的供需结构不会发生根本变化。“但是如果人口出现持续性下降的话,供需结构就会出现扭转。”罗维认为。上海市统计局近日发布《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》,统计数据显示,2015年上海外来常住人口为981.65万,比2014年减少了14.77万,这一下降的背后是一个值得关注的现象,但由于统计口径以及技术性等等因素的制约,统计数据的质量经常经不起考验,而且究竟能否形成一个趋势性的变化还有待于持续观察。

PE艰难度日“差的三四线城市不敢去,好的一线城市又不差房地产私募基金这些钱”。这样尴尬的对比成为房地产市场两极分化下地产PE的真实写照。2014年上海董家渡地王开拍,财大气粗的中民投联合体以248.5亿元一举竞得黄浦区小东门街道616、735街坊地块,楼板价35392元每平方米。据媒体报道,董家渡的总建筑面积113.9万平方米,总投资概算达到了604亿元。

董家渡只是近两年一线城市房地产开发的一个缩影,在如火如荼的一线城市,动辄十几亿甚至上百亿元的大手笔买地已经不再是什么新闻,而大多数房地产私募基金都缺乏这样的融资能力。“一线城市的地价上涨,使得地产开发的过程真正取决于资金成本,而不是开发能力。这是行业的最大变化。”罗维表示。一些大型央企和国企以及像中民投这样有着金融背景财大气粗的民营企业能够以低成本融资,在这个舞台上角逐,这是大部分开发商和房地产私募基金都无法企及的优势。从而也就不难发现,在一线城市的项目开发中很难看到PE的影子。

房地产私募基金的兴起是在2010年以后,房地产行业遭受高压调控生存艰难的背景下,由于行业利润率下降,风险增加,房地产开发商希望能够引入私募基金分担风险,从而分担收益。在当下一线城市高温的炙烤下,大部分房地产开发商被挤到二三线甚至三四线城市。于是房地产私募基金顺势转向这些区域。“但是这些区域的去库存压力正在空前加大,风险也正在加大,即使过去几年一些火爆的二线城市都面临去库存压力,资产很难变现,这就注定了大部分PE的业绩不是很好。”罗维如此描述当下PE的困境。

如何寻找安全性高而又有合理收益的资产成为难题。“我们的倾向是选择表现强势区域的二三线城市,比如我们已经从深圳退出,重点选择珠三角的城市中山,投了好几个项目。”陈义枫介绍说。

在罗维看来,过去对房地产PE的最大考验是投资能力,即如何选择的问题。而现在考验的则是PE的“加工能力”,即如何让手头的项目实现华丽变身,产生增值。但是绝大多数的PE目前还没有这个能力,这也注定了房地产PE的日子在很长一段时间内不会好过。

新金融记者 盛长琳

作者:盛长琳
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