链家祸起金融衍生业务

房地产救市政策频频出台,北京、上海地王接连拍出,一线城市新房、二手房涨价凶猛,但都没有抢到上周房地产市场的“头条”。地产中介业龙头链家在上海被通报两起损害消费者权益的案件,一时间引爆各大官媒、网媒和自媒体。大家似乎把对地产中介行业的所有不满都借此机会发泄在链家头上。作为行业龙头的链家冤么?

后原企业的员工培训、统一价值观需要时间,这对链家在企业内部管理方面提出很高要求。此次出事的上海链家,就是链家与德佑地产合并的产物。

祸起金融

链家近两年主要在做两件事,一是在资本支持下加快全国化扩张,二是在房地产交易的金融衍生品领域进行创新,打造房产O2O生态圈。链家多名高管均曾提及,链家的目标不再只是一家地产经纪公司,而会是一家具有全产业链能力的服务提供商,未来要打造房地产经纪行业亿万级O2O大平台。

值得一提的是,此次链家在上海出事与这两项战略均有关联。快速扩张带来管控力不足,而发力金融板块则使其面临监管质疑。

据了解,链家的金融版图包括中融信担保、链家理财和理房通。链家在官网表示,其首创房产买卖—支付—理财的房产金融闭环模式,实现互联网平台、支付、担保和线下业务的全面布局。通俗点说就是链家通过售卖理财产品的方式从各个客户手中融资,转而以抵押方式放贷给其他客户。链家则在其中赚取高额的利率差。

2014年11月29日正式上线的链家理财,上线不足10个月累计超90亿元交易额。截至目前累计交易总额177亿元,投资用户规模31.3万人。在业内人士看来,链家的金融衍生产品来源于其掌握的大量买卖房源的客户需求,一定程度上满足了银行不愿干,又客观存在的市场需求。

在二手房买卖过程中,如果卖家的房子贷款还未还清,需要买家先付首付,卖家拿到首付款到银行偿还余下贷款后,解除抵押,然后进行交易。在房子越来越贵的背景下,如果首付款不足以付清之前的抵押贷款,则需要有过桥资金。链家金融即诞生于满足这部分过桥需求,来推动交易。如果在交易过程中出现资金周转难题时,链家也会提供短期的资金借款。不过为了让借款保证收回,链家也会将拟出售的房子先抵押,再放款给购房人。有时链家还会将手中资金发放给能够抵押房子的客户。

链家对外发布的数据是,金融部分已经占据链家收入的15%,未来的3年里做到20%、在未来5年里做到50%也是有可能的。

不过上海市消保委公布的两起案例均与链家提供的金融服务相关。业内人士表示,对链家来说有利可图的金融衍生服务,却在一定程度上导致买卖双方的资金流向不明确,蕴含了交易纠纷的风险。链家推出的理财产品应该如何界定,也成为各方争论的焦点。按照中国银行业监督管理委员会的要求,如果要推出一款借贷功能的金融产品,必须要进行备案,否则属于违法经营。有消息显示,在上海市消保委和住建委的约谈中,链家未能提供相关备案内容,其合法性尚未得到相关部门明确答复。

行业痼疾

对于链家此次的负面舆论风波,有业内人士表示其实是在为整个行业“背书”。易居中国执行总裁丁祖昱表示,中介行业里面的“黑中介”长期存在,相比之下链家已经很“白”了,但基层人员素质确实有待提高。张大伟也表示,链家的服务的确是处于行业的平均水平线以上。之所以链家出负面消息之后在网上影响这么大,缘于很多人对中介行业长期积累的不满情绪。

信息不透明、从业人员素质不高、服务不规范、损害消费者利益的行为时有发生,这些都导致中介行业形象不佳。链家也曾为扭转行业形象做出许多努力,力推真房源,规范服务流程,推广手机APP等,都取得一定效果。不过此次链家在上海爆出的负面案例,势必将极大影响其品牌形象。

受此影响,链家在企业管控方面将投入更多精力,内部员工的培训和规范将更为严厉。中房信研究总监薛建雄对新金融记者表示,此次链家在上海被查,既有利于其从企业制度和员工考核角度进行反省,也有利于整个上海中介市场的净化。丁祖昱则表示,高速扩张中出现问题受到社会监督,对链家和整个中介行业来说并不一定是坏事。“对于所有地产人来说,当下最需要的或许是在火爆市场下冷思考的能力。”

作为行业龙头的链家冤么?用一位业内人士的话来说,也冤也不冤。“链家是行业老大,虽然在行业内操作相对规范,但是在整个行业服务水平参差不齐的情况下,一旦出现问题肯定会引爆大家的怨气。此外,链家为代表的中介业也成为本轮一线城市房价上涨的推手之一,在官方通报之后引来舆论批评并不意外。”
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